Valuer Inspect Rumah Untuk Valuation Report

Rata-rata buyer atau owner agak terkejut sikit apabila valuer call untuk inspect rumah bagi valuation report. Ingatkan apabila sign S&P semuanya dah selesai dan tunggu kunci untuk masuk rumah tapi ada pula benda lain yang perlu diuruskan.

Perlu diketahui kebanyakan bank memerlukan valuation report sebagai keperluan permohonan loan. Selalunya valuer akan inspect rumah selepas letter offer ditandatangani oleh buyer. Kos valuation ini juga ditanggung oleh buyer.

Cuma saya nak tekan kepada pihak owner supaya perlu alert sedikit dan pastikan anda memberi ruang kepada valuer untuk datang ke rumah. Kegagalan pihak valuer untuk masuk ke dalam rumah akan mengakibatkan proses tukar-milik akan terganggu sedikit dan ini akan melewatkan proses jual-beli selesai. Ini juga akan mengundang masalah-masalah lain. Tentunya ia akan memberikan kesan kepada tempoh 90 hari bekerja yang dipersetujui di dalam S&P.

Kerjasama semua pihak terutamanya owner dalam perkara ini amat diperlukan dan ini akan memudahkan pihak lain menjalankan tugasan berkaitan. Apabila tidak ada masalah yang timbul, pastinya proses jual-beli akan menjadi mudah.

Penulis adalah Ejen Hartanah Rescom Realty dan perunding pembiayaan semula rumah (refinancing). Telah mendaftar sebagai Ejen Hartanah Percubaan (PEA) dengan Lembaga Penilai Penaksir & Ejen Hartanah (LPPEH). Selain itu menjadi penulis blog berkaitan industri hartanah di www.bloghartanah.com

Perlukan Ejen Hartanah?
Hubungi saya untuk khidmat nasihat atau layari www.gohartanah.com

Facebook Twitter 

after entry

after entry

Comments

  1. madd says

    salam nk tanya ..saya ingin beli rumah arwah ayah saya tetapi rumah tu masih belum memiliki geran sebelum ni pernah dapat surat dari pemaju tetapi tiada maklum balas dari kami untuk dapatkan geran tersebut..jadi apakah proses utk saya membeli rumah tersebut.mohon bantuan

    • says

      Tuan Madd, dlm kes ni saya cadangkan lantik lawyer utk uruskan sbb ni dlm bab harta pusaka. Tak de masalah utk tukar milik walaupun tak dpt geran individu lg. Yg penting lawyer perlu dptkan surat kuasa. Ada beberapa prosedur yg perlu dilakukan dan peguam lebih arif dlm kes ni. Dah ada lawyer ke?

  2. madd says

    lawyer belum ada lagi..kalau Tuan Zulhisham ada kenalan lawyer bole rekomen kn pada sy x? saya nak beli rumah tu melalui pinjaman bank jadi rumah tu tukar milik terus ke nama saya ke atau keluarga yang lain dulu..mintak maap klu menyusahkan Tuan saya baru lagi dalam hal ni..

  3. says

    Rumah tu di kawasan mana? kalau di area klang valley boleh saya boleh contact lawyer area sini. Nak beli tu tak de masalah asalkan dah semak kelayakan loan di bank, surat kuasa dah dpt. Dlm perkara ni mmg perlukan khidmat lawyer.

  4. abu hassan says

    Salam,

    Valuer datang check sebelum atau selepas buyer dan owner setuju harga jual-beli? Kalau harga yg dipersetujui RM140k, tapi tetiba valuer kata RM120k je, tak ke buyer rasa tertipu? mekasih.

    • says

      Salam En Abu Hassan,

      Selalunya valuer akan datang selepas booking atau s&p atau lebih tepat apabila pihak buyer telah tandatangani letter offer (lo) loan.

      Memang tak dinafikan ada juga kedengaran beberapa kes seperti dimaksudkan. Saya boleh katakan ada kesilapan semasa mendapatkan market value samada dengan pihak bank atau jurunilai. Mungkin maklumat yang diberikan tidak tepat atau tiada kejujuran semasa memberi maklumat rumah tersebut kepada pihak bank.

      Lagi satu pastikan Encik tanya berapa market value rumah tersebut. Tak semestinya owner akan jual pada harga market value. Saya selalu akan terangkan kepada buyer lebih detail berkenaan wang yang perlu disediakan sekiranya rumah yang dijual over price atau over market value.

  5. diana says

    salam,

    semasa kami datang bersama agent untuk melihat rumah yg ingin dibeli, agen mengatakan rumah berharga 280k dalam pada yg sama agent membawa banker dari cimb dan banker tersebut juga mengatakan boleh dapat value harga rm 280k. setelah kami membayar booking 3% dan seterusnya balance 10% dari harga rumah, S&P pun dah sign kami submit kesemua valuation dari bank cuma 220k, paling tinggi 230k.

    Kami contact agent dan agen cakap valuation dari Rahim & Co. tapi bila kami check dgn Rahim & Co, tiada valuation tersebut. Seterusnya agen bagi lagi nama valuer, kami hubungi tapi valuer tersebut telah dibatalkan perkhidmatan kerana fraud kes.

    Kami meminta agar agent bercakap dengan owner rumah supaya menurunkan harga rumah kepada 220k, tapi malangnya agent bertegas rumah tuh masih dapat value harga 280k. Agent telah memberi no valuer area rumah yg hendak kami beli, dan valuer telah datang dan buat inspection, ternyata rumah valuation report masih dengan harga RM220k. Kami rasa sangat tertipu, dan berbincang dengan agent agar pihak owner dapat menjual dengan harga RM220k, malangnya owner masih dengan keputusan mahu menjual dengan harga RM280k.

    Kami decide untuk tidak meneruskan pinjaman dan meminta 28k yg telah kami beri sebagai 10% tapi menurut agent S&P dah sign dan 10% kami burn.

    Saya ingin bertanya,kepada siapa kami boleh majukan masalah kami? adakah pada tribunal pengguna atau mengusahakan peguam untuk selesaikan kes ini?

    harap Tuan dapat membantu

    Terima kasih.

    • says

      Puan Diana,

      Saya bersimpati dgn apa yg berlaku. Saya cadangkan cuba discuss dengan laywer snp apa yang boleh dilakukan. Dalam masa yang sama cuba refer kepada agensi hartanah dan minta nasihat agensi hartanah tersebut. Dalam masa yang sama cuba buat aduan kepada pihak bank dgn menyatakan valuation tidak sama seperti mana yang pegawai bank berikan.

      Saya yakin masih ada ruang untuk berbincang. Memang benar selepas sign snp, deposit 10% tidak boleh dipulangkan tapi kes seperti ini boleh dibincangkan lagi.

      Sekiranya loan agreement masih belum tandatangani, tangguhkan dahulu sehingga jalan penyelesaian tercapai.

      Saya doakan perkara ni dapat diselesaikan dgn baik.

    • says

      Assalam..

      Dalam kes ini, terdapat kesilapan daripada pihak ejen yang menguruskan proses jualbeli kerana gagal mendapat “valuation” seperti yang diperkatakan, atau mungkin kesilapan ejen dan banker dalam memberi information pada pihak penilai. Kebiasaanya, apa-apa “valuation” yang dikeluarkan oleh banker, adalah meminta pandangan dan pernilaian daripada pihak “valuer”.

      Bagi saya, puan boleh menuntut kerugian pada ejen dan banker, kerana gagal menunaikan seperti yang diperkatakan..

  6. says

    Ini pendapat saya sebagai seorang valuer dan juga praktis sebagai property negotiator..sebelum sign SPA, based on indication dari valuer..indication ni bukan confirm sebenarnya..ini adalah favor service yang valuer bagi untuk banker…apa2 pun market value adalah sebenarnya selepas view dan inspect rumah itu…so mmg terjadi kadang-kadang indication berbeza dengan market value. …antara sebab…ini terjadi terutama bila info dari banker tidak tepat terutama pada kes rumah yang ada renovation..dan info renovation tu takde sepertimana yang diberitahu…ada juga kes ejen yang mis lead information pada banker..bertujuan untuk pushkan value yang tinggi, terutama pada rumah yng harganya above market value.. ada juga kes semasa inspection rumah berada pada keadaan teruk, poor condition…semasa indication kata rumah cantik…dan ada juga kes faktor surrounding tak declare semasa indication..terutamanya T-Junction,dekat dengan loji kumbahan dan faktor2 yang similar yang boleh mengugat market value… walau apa pun, indication market value adalah bukan penentu mutlak market value property tersebut..apa2pun indication adalah subject kepada inspection….jadi dinasihatkan kepada ejen atau banker untuk mendapatkan info yang setepat yang mungkin ..untuk memudahkan valuer memberikan estimation yang lebih accurate..indication adalah estimation of value based on desktop findings sahaja..faktor yang mempengaruhi market value bukan sahaja history sale comparison..banyak lagi faktor yang perlu diambil kira..dan juga dinasihati ejen agar memahami property dengan lebih mendalam..kebanyakan ejen hartanah mungkin mengaku property consultant…tetapi hakikatnya bendanya dua2 berbeza jauh…penjualan rumah kalau pendapat saya..owner atau ejen kena tahu market..kalau tak tahu boleh upah valuer…apa salahnya korban kan sket duit ..utk wat valuation..supaya tidak menyusahkan transaksi apabila pembeli loan tak leh dapat tinggi…lagi pun valuation tu pun untuk harta sendiri….
    oleh sebabkan di dalam market property, ejen hartanah ni berada di front liner..selalunya owner harapkan ejen memainkan peranan yang betul ….saya berpendapat ejen kena mainkan peranan. Bukan salah valuer hakikatnya. Ada perbezaan sekiranya ejen hartanah itu mempunyai kemahiran valuation dan ejen…manakala ada satu lagi ejen yang hanya mempunyai pengalaman ejen sahaja…..tidak dinafikan ada ejen hartanah yang berpengalaman dalam market..tapi kebanyakan mereka ejen2 otai…orang lama atau ejen yang focus pada area tertentu atau spesifik….saya berpendapat ejen memainkan peranan yang penting…dan tidak boleh la juga buat valuer macam kaunter pertanyaan…asyik tanya indication for free…untuk kesimpulan BUYER kena make sure strategi meletakkan harga itu adalah betul supaya TIDAK MENYUSAHKAN TRANSAKSI di kemudian hari..dan BUYER pun seharusnya membuat research sendiri dengan melihat pilihan yang lain di pasaran..sekiranya harga yang lain lebih rendah dari harga yang BUYER dapat..maka kena la berhati-hati…kalau BOLEH lantiklah valuer sendiri untuk membuat valuation rasmi..apa salahnya spend 1% dari harga rumah dari HILANG 10% deposit..mana satu anda pilih?……

  7. Lokman Hakim Johar says

    Again problem dengan Market Value.Pada pandangan peribadi saya,untuk memulakan proses Jual beli rumah
    1)Owner rumah perlu mendapatkan Nilai semasa Hartanah yang hendak dijual.Dapatkan pandangan dari Jurunilai(Valuer) yang bertauliah dan bia…sa dengan kawasan beliau.Direct lebih baik.tetapi ada pilihan untuk gunakan Banker atau “Property Negotiator”.Elakkan dari hanya mendengar khabar khabar kosong dari jiran anda.kerana MUNGKIN itu harga yang tidak tepat.
    -Peranan Banker;Dapatkan “Verbal estimation” dari Jurunilai sekurang kurangya 3-5 orang dari company berbeza.
    -Peranan “Property Negotiator”-Bekalkan info property dengan SANGAT TEPAT kepada Banker.Dapatkan pandangan atau “Verbal Indication” dari Banker.Cadangan saya cari lebih dari 1 banker.
    Kemudian jelaskan kepada “Owner Rumah”.
    2)Pembeli rumah mestilah juga memainkan peranan anda seperti kata pepatah melayu “Alah Membeli Menang Memakai”.Pembeli harus mengambil initiatif untuk “menyiasat” harga rumah yang anda berhajat untuk beli.Adakah harga berpadanan,kurang atau lebih dari nilai semasa.Zaman sekarang internet adalah medium yang terbaik untuk kita gunakan.

    Pihak Bank sebelum membuat keputusan untuk meluluskan pinjaman perumahan untuk rumah yang dah siap”Sub Sale” akan mendapatkan Nilai Semasa hartanah tersebut.Penilaian ini akan diperolehi dari Jurunilai yang SAH dan DILANTIK oleh pihak Bank.Ini adalah untuk

    Memelihara Kepentingan
    1)Penjual – Bank akan membeli hartanah tersebut berdasarkan Nilai Semasa yang terbaik dan sepadan dengan hartanah tersebut.
    2)Pembeli – Bank akan menjual hartanah tersebut berdasarkan Nilai Semasa yang terbaik dan sepadan dengan hartanah tersebut.Pendek kata BERBALOI BALOI
    3)”Property Negotiator”-Bank akan mendapatkan nilai yang sangat SESUAI untuk pelanggan anda(Penjual)

  8. Lokman Hakim Johar says

    Soalan atau keraguan biasa bila ada masalah Value

    1) Kenapa lain bank lain Nilai Semasa Hartanah Dapat ?
    Jawapan Saya : Lain bank lain caranya.Bank juga mempunyai Panel Syarikat Jurunilai yang berbeza.

    2) Bank yang berlainan tetapi mengunakan Syarikat Jurunilai yang sama.Setapi masih juga tak dapat Nilai Semasa yang sama?
    Jawapan Saya : Ini bergantung pada kawasan Hartanah kita.Di Syarikat Jurunilai terdapat ramai Jurunilai yang berkhidmat dan masing masing mempunyai pandangan yang berbeza terhadap Hartanah tersebut.Kebiasaanya “Banker” akan memilih Jurunilai mengikut kawasan.

    3) Pihak Bank akan mengarahkan Panel Jurunilai untuk membuat “Formal Valuation Report” selepas Pinjaman diluluskan.Kenapa?
    Jawapan Saya:Semasa membuat proses permohonan loan,Pihak bank akan mendapatkan “Verbal Estimation” dari Panel Jurunilai.Kemudian selepas pinjaman diluluskan dan di terima Pembeli,barulah “Formal Valuation Report” di buat yang mana pihak Jurunilai akan datang melawat Hartanah tersebut.Ini adalah untuk mendapatkan gambaran lebih jelas tentang hartanah tersebut agar hartanah tersebut sesuai untuk Nilai Semasa.Normalnya sekiranya sebelum ini Pihak Bank menerima info yang tidak TEPAT.”Indah Khabar Dari Rupa”.MASALAH akan bermula disini.

    4)Info(Keluasan Tanah,”Renovation”,”Extension” dll) semuanya tepat.Tapi MASALAH masih berlaku.Kenapa?
    Jawapan Saya : Sila “siasat” kembali dimana salahnya.”Bankers” kah,”Property Negotiator” kah,Jurunilai kah…

  9. Akmal says

    Salam tuan,

    Saya nk jual sebuah rumah condo yg dh nk siap dibina.

    Sy nk tanya tuan,

    1) kesimpulannya secara keseluruhan berapa % daripada harga keseluruhan rumah yg akan dijual perlu saya bayar pada agen, lawyer, etc. Sori tuan, saya xberapa faham penerangan di atas. Boleh bg sy contoh yg ader figure?

    2) berapa cas yg dikenakan untuk hire valuer rumah?

    terima kasih daun keladi tuan,

  10. syahid says

    Salam..
    Pertanyaan saya,adakah owner berhak meletakkan harga sesuka hati tanpa merujuk penilai?
    sebagai contoh:owner ingin menjual rumah berharga RM160K kepada pembeli..Tetapi apabila dinilai harga semasa rumah tersebut oleh Panel Penilai daripada pihak bank harga semasa adalah RM130K..Persoalannya adakah owner mesti jual mengikut harga semasa iaitu RM130K atau harga yg owner sendiri letak iaitu RM160K??

    TQ

  11. najihah says

    salam,,saya nak tye apakah perbuatan yang menyalahi etika estate agent yg contohnya negotiator..saye nk thu selain tersbut..

    • says

      Najihah,

      Tu pertanyaan umum atau ada lebih spesifik?

      Secara umumnya, kesalahan Ejen @ Perunding hartanah apabila melanggar Akta Penilai, Penaksir & Ejen Hartanah (242) dan Kaedah-Kaedahnya. Selain tu bertentangan dengan Standard yang telah ditetapkan oleh Lembaga iaitu Malaysian Estate Agent (MEAS)

  12. najihah says

    ia mengenai salah satu nye adalah seperti bolehkah nagotiator bekerja sebagai part time atau itu dianggap kesalahan… tugas kami adalah mengenai kesalahan- kesalahan yg dilakukan oleh estate agent mengikut the valuers, appraisers and estate agent act 1981

  13. najihah says

    saya ade beberapa soalan lain.. ape yg kami tahu estate agent di bayar fee oleh principal adalah 3 peratus.. jikalau estate agent mengambil lebih dari itu adakah itu kesalahan.. atau pengetahuan lain yang kami tidak tahu..

  14. says

    sy ingin menjual rumah sy di area kota damansara .sape2 ade senarai lawyer yg boleh menguruskan jual beli rumah sy tu…boleh berhubung ngan sy 0163076467

  15. Sahari says

    Encik Zul,
    Saya tela membeli rumah berharga RM419k. Rumah belum lagi siap. Telah mula membayar instalment. Saya bercadang untuk menjual rumah tersebut dgn kadar segera. Berapakah nilai rumah tersebut saya patut jual supaya tidak rugi?

    Terimakasih.

  16. Ayu says

    Saya ingin membeli sebuah rumah di Seremban dgn harga rm140k. Dimana saya boleh dapatkan valuer/jurunilai untuk menilai harga rumah tersebut?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *